Arrendamientos
En 2013, en concreto el 4 de junio de 2013 se publicó en el Boletín Oficial del Estado, BOE, la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
Uno de los objetivos primordiales que buscaba esta norma, era fomentar el arrendamiento, el alquiler de tantos y tantos inmuebles que se encontraban vacío por miedo de sus propietarios a encontrarse con un inquilino que además de no abonarle la renta pactada, termine librándose del peso de la Justicia.
La Ley 4/2013, ofrece las siguientes novedades:
- Da prioridad a los acuerdos y pactos alcanzados por las partes.
- La Duración del arrendamiento: se reduce de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita.
- Posibilidad de recuperación del inmueble por el arrendador para destinarlo a vivienda permanente: se incorpora esta posibilidad aunque no se hubiese previsto expresamente así en el contrato, si bien se requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato.
- Posibilidad de desistimiento por el arrendatario en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.
- Inoponibilidad frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho de los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas.
- Inoponibilidad frente al tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria del arrendamiento de la misma . Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario.
- Exclusión del ámbito de la LAU del alojamiento privado para el turismo, para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación.
- En el ámbito procesal se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento (frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no).
- Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Tendrán acceso a la información obrante en el mismo los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos, sean personas físicas o jurídicas.
- Se mantienen las ayudas de subsidiación de préstamos convenidos que se vinieran percibiendo, pero quedan suprimidas y sin efectos el resto de ayudas de subsidiación al préstamo reconocidas dentro del marco de los Planes Estatales de Vivienda.
Se modifican los siguientes artículos:
Artículo 4 Régimen aplicable;
Artículo 5 Arrendamientos excluidos;
Artículo 7 Condición y efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas;
Artículo 9 Plazo mínimo;
Artículo 10 Prórroga del contrato;
Artículo 11 Desistimiento del contrato;
Artículo 13 Resolución del derecho del arrendador;
Artículo 14 Enajenación de la vivienda arrendada;
Artículo 15 Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario;
Artículo 16 Muerte del arrendatario;
Artículo 17 Determinación de la renta, al que se incorpora un nuevo apartado;
Artículo 18 Actualización de la renta;
Artículo 19 Elevación de renta por mejoras;
Artículo 20 Gastos generales y de servicios individuales;
Artículo 23 Obras del arrendatario;
Artículo 24 Arrendatarios con discapacidad;
Artículo 25 Derecho de adquisición preferente;
Artículo 27 Incumplimiento de obligaciones al que se añade un nuevo apartado 4;
Artículo 35 Resolución de pleno derecho;
Artículo 36 Fianza, apartados 2 y 3.
